北大光华张峥：REITs和REITs底层资产的市场定价有着相互锚定的关系

北京大学光华管理学院副院长张峥27日在“中国REITs论坛2020年会”上表示，REITs市场价格与不动产价格走势之间有着同步性和相关性，而且REITs具备抵御不动产市场短期波动的能力。完善中国公募REITs市场的定价机制，提升REITs市场的信息有效性，抑制REITs市场投机，使REITs价格能够反映出底层资产的价值，是未来中国REITs市场健康发展的客观要求。

张峥表示，REITs估值定价的核心在于其长期稳定分红，以及由提升运营水平而使资产增值的能力。REITs和REITs底层资产的市场定价有着相互锚定的关系。REITs产品的价格是底层资产在金融市场上的定价;同时，在大宗市场上，通过同类资产的售价可以确定底层资产的价格。这两个价格长期来看应该具有一致性。

“我们观察了全球成熟REITs市场的实践，发现REITs市场具有价格发现的功能，可以成为不动产市场价格的‘锚’”，张峥说。

在不动产的投资市场上，资本化率是衡量成熟资产的风险与收益关系的基本指标之一，指成熟资产的投资者在没有考虑杠杆情况下所要求的投资回报率，即未来一年从物业中产生的净收入与当前购买总价格的比率。

“资本化率反映了投资者的预期回报，也反映了投资者对于风险的评估。资产经营现金流的风险越大，资本化率就越高，投资者预期回报越高;反之，风险越小，回报要求就越低。”张峥说。

张峥介绍，研究大宗成交案例的资本化率对REITs不动产资产定价具有重要意义。北大光华中国 REITs 研究中心、中国REITs论坛、戴德梁行、中联基金联合发起了“中国REITs指数之商业不动产资本化率调查研究”。未来，会构建一系列的指数，如不动产资本化率指数、不动产投资景气度指数、不动产价格指数、REITs价格指数、REITs总回报率与分红回报率、REITs产品透明度指数等。

他介绍，目前的研究显示，针对不同城市的同一业态不动产，资本化率水平整体呈现出与投资关注度负相关的关系，即同一业态物业在越受到关注的投资城市资本化率水平越低。如物流资产在一线城市的预期资本化率在5.2%-6.3%之间，而其他地域则略高于一线城市，幅度在0.4%左右。产业园在一线城市的预期资本化率在4.5%-5.7%之间，而二线城市明显高于一线城市，幅度在1%左右。总体来看，物流是近年的投资热点领域，资本化率有下降趋势，最新的平均水平是5.2%。